盘点：16家5A景区和自然文化遗产基础设施REITs项目要点

【品橙旅游】目前，景区基础设施REITs被认为是文旅行业与金融结合作出的重大机制改革创新。在国家级文化产业园区、国家文化产业和旅游产业融合发展示范区等等多项创建和政策文件中，均支持运用基础设施REITs，激发社会投资活力，扩大有效投资。

2021年6月，国家发展和改革委员会发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）中指出，在交通基础设施、能源基础设施等九大类基础设施方面试点REITs。其中，特别指出在自然文化遗产（以《世界遗产名录》为准）、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施开展试点。

截止目前，包括北京市、上海市、重庆市、天津市、山东省、贵州省、四川省、河南省、海南省、黑龙江省、甘肃省等在内的省、直辖市地方政府出台政策支持试点行业发行基础设施REITs。

目前，国内共有339家5A级旅游景区和56项世界遗产。据不完全统计，从目前已经公开表示要进行基础设施ERITs的景区和自然文化遗产的信息看，有以下特点：

1.项目数量

目前，共有16家5A景区披露要进行基础设施REIts，其中涉及4家世界文化遗产和1家世界自然遗产（含1家双世遗）。具体来看，具体情况如下：

• 16家5A景区分别是：喀斯特景区、华山景区、刘公岛景区、萤火虫水洞·地下大峡谷旅游区、鼋头渚景区、当山风景区、黄山景区、门石窟景区、赤水丹霞旅游区、万佛湖景区、矮寨·十八洞·德夯大峡谷、南靖土楼景区、火山热海旅游区、萍乡市武功山景区、新疆赛里木湖、山海关景区。

• 4家世界文化遗产项目分别是：武当山古建筑群（武当山景区）、黄山、龙门石窟、福建土楼（南靖土楼景区）。

• 1家世界自然遗产项目即，中国丹霞（赤水丹霞）。

2.省份情况

基础设施ERITs的景区和世界遗产项目涉及14个省份，除山东省和安徽省均为2项外，重庆市、陕西省、江苏省、湖北省、河南省、贵州省、湖南省、福建省、云南省、江西省、河北省和新疆自治区均为1项。

图1 各省景区基础设施ERITs项目数量

3.发行规模

从目前已经公开的发行规模上看，仅有7个项目公布发行规模，分别是：

• 武隆喀斯特景区基础设施REITs项目发行规模为30.00亿元；

• 鼋头渚景区基础设施REITs项目发行规模暂按13.80亿元；

• 武当山风景区基础设施REITs项目发行规模15.00亿元；

• 矮寨·十八洞·德夯大峡谷景区基础设施REITs项目，发行规模不低于15.00亿元；

• 南靖土楼景区类REITs项目发行规模不超过15.00亿元；

• 火山热海景区基础设施公募REITs计划申报规模为10-20亿元人民币(发行规模以最终获批的为准)；

• 萍乡武功山5A旅游景区基础设施公募REITs项目发行规模不少于人民币10亿元（含10亿元，以最终批准发行规模为准）

其余项目暂无公布相关发行金额。但根据相关文件要求，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。

图2 景区基础设施REIts项目发行规模（部分）

4.项目进度

目前，各景区基础设施REIts项目进度情况如下：

表1 各景区基础设施REIts项目进度情况

5.项目难点

目前，从各景区培训、申报、调研等情况来看，景区基础设施公募REITs的难点主要有以下方面：

一是收入方面，特别是收入稳定性层面。景区基础设施公募REITs存在淡旺季之分，这是景区资产与其他资产最大的区别之一。而公募REITs要求底层资产具有持续盈利能力或经营性现金流为正。另外，很多5A级景区涉及到风景名胜区等机制监管的问题，如何恰当处理底层资产入池范围需要谨慎考虑。

二是产权归属方面。景区内的自然资源为国家所有或集体所有，存在法律上的转让限制。同样也涉及景区内投资建设手续、土地使用情况等是否完备、是否合规合法等。

6.解决方式

当前，对于景区基础设施公募REITs项目收入方面的解决途径主要是通过设立特许经营权的方式来解决。可以理解为由景区管理机构委托市场机构对景区进行保护和日常维护，并且从门票收入中拿出一定比例作为管理费用支付给市场机构。

附：16家5A级旅游景区基础设施REITs项目概要

01

重庆市武隆喀斯特景区基础设施REITs项目

2022年6月10日，重庆市武隆喀斯特旅游产业（集团）有限公司发布公告披露：通过竞争性谈判，中邮证券为重庆武隆喀斯特旅游产业（集团）有限公司5A景区基础设施公募REITs项目服务机构选聘竞争性谈判中标候选人，项目规模为30.00亿元。其中，重庆市武隆区喀斯特旅游区于2011年被评为国家5A级旅游景区，武隆喀斯特旅游产业（集团）有限公司是重庆市武隆区国有资产监督管理委员会的全资子公司。

2

陕西省华山景区基础设施REITs项目

2022年7月13日，陕西省发展改革委联合西部证券召开了基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点重点项目电视电话会，会上听取了华山景区REITs项目的准备情况。华山景区于2011年被评为国家5A级旅游景区。

3

山东省威海刘公岛景区基础设施REITs项目

2022年12月6日，威海文旅发展集团有限公司5A景区基础设施公募REITS项目财务顾问公司和基金管理人中标公告，财务顾问公司中标人为国泰君安证券股份有限公司，中标费率为2.6‰；基金管理人中标人为博时基金管理有限公司，中标费率为1.7‰/年。刘公岛景区于2011年被评为国家5A级旅游景区。

4

山东省萤火虫水洞·地下大峡谷旅游区基础设施REITs项目

2022年12月9日，山东龙岗集团与中航基金就发行公募REITs达成一致，中航基金将作为公募基金管理人及主协调人负责该项目的申报发行。萤火虫水洞·地下大峡谷旅游区于2020年被评为国家5A级旅游景区。项目规模未知。

5

江苏省鼋头渚景区基础设施REITs项目

2022年12月15日，无锡市文旅集团鼋头渚景区基础设施REITs项目总协调人采购项目招标公告，发行规模暂为13.80亿元。无锡市文旅集团实际控制人为无锡市人民政府国有资产监督管理委员会。无锡市鼋头渚景区于2012年被评为国家5A级旅游景区。

6

湖北省武当山风景区基础设施REITs项目

2023年2月，武当山景区公募REITs项目由武当山文化旅游发展集团有限公司与西部证券、华夏银行合作发行，发行规模15.00亿元。武当山景区于2011年被评为国家5A级旅游景区。此外，武当山古建筑群于1994年12月入选世界文化遗产。

7

安徽省黄山风景区基础设施REITs项目

2023年2月，黄山旅游集团与浙商证券就黄山风景区公募REITs项目达成一致。黄山风景区于2007年被评为国家5A级旅游景区，1990年12月入选世界文化与自然双重遗产。

8

河南省龙门石窟景区基础设施REITs项目

2023年3月20日，洛阳龙门旅游集团有限公司选聘龙门景区基础设施公募REITs项目基金管理人，中航基金中标，发行阶段报价590万元，存续阶段报价0.32%。洛阳龙门旅游集团有限公司实际控制人是洛阳市人民政府国有资产监督管理委员会。龙门石窟景区于2007被评为国家5A级旅游景区，于2000年11月入选世界文化遗产。

9

贵州省赤水丹霞旅游区基础设施REITs项目

2023年4月20日，遵义文旅产业发展(集团)有限公司赤水5A级景区申报REITS项目服务单位招标中标候选人公示，第一中标候选人为南方基金，联合体西部证券和南方资本，存续期管理费0.28%/年，财务顾问为0.5%，暂估总价780万元。遵义市赤水丹霞旅游区于2020年被评为国家5A级旅游景区。其中，遵义市赤水丹霞旅游区中的赤水大瀑布于2010年8月与六处景点组成中国丹霞入选世界自然遗产。

10

安徽省万佛湖景区基础设施REITs项目

2023年4月，舒城县召开了舒城县万佛湖风景区REITs项目谋划工作会商会。万佛湖风景区于2017年被评为国家5A级旅游景区。

11

湖南省矮寨·十八洞·德夯大峡谷景区基础设施REITs项目

2023年4月4日，湖南省吉首市天行健文化旅游投资开发有限责任公司启动5A景区发行公募REITs工作，对应底层资产为矮寨奇观景区基础设施项目，发行总额不低于15亿元人民币，申报发行阶段费用总额不高于600万元，存续期管理费用按照公募基金净资产作为基数不得高于0.30%/年。湖南省湘西州矮寨·十八洞·德夯大峡谷景区于2021年被评为国家5A级旅游景区。

12

福建省南靖土楼景区类REITs项目

2023年2月10日，福建土楼旅游投资集团有限公司发布银行间交易商协会类REITs服务选聘项目中标结果公告，供应商名称中信银行漳州分行（联合体华泰证券），费率为1.2%。该项目中南靖土楼景区资产作为基础资产，规模不超过15亿元，募集资金用途偿还本项目的金融机构贷款及用于福建土楼旅游投资集团有限公司的建设项目。福建土楼（永定·南靖）旅游景区于2011年被评为国家5A级旅游景区。福建土楼（包括南靖土楼等在内的土楼群）于2008年7月入选世界文化遗产。

13

保山市腾冲市火山热海旅游区基础设施公募REITs项目

2024年1月2日，云南机场集团火山热海景区基础设施公募REITs（基金管理人选聘）成交候选人公示，第一成交候选人中航基金管理有限公司，发行阶段服务费32万元，存续阶段基金管理费0.31%/年(由基金财产承担，不由采购方支付)。云南机场集团火山热海景区基础设施公募REITs以火山热海景区作为底层资产发行基础，计划申报规模为10-20亿元人民币(发行规模以最终获批的为准)。保山市腾冲市火山热海旅游区于2016年被评为国家5A级旅游景区。

14

萍乡市武功山景区基础设施公募REITs项目

2023年11月，萍乡武功山5A旅游景区基础设施公募REITs项目中标结果公示：申万宏源证券有限公司中标，发行期间总费用672万元；存续期费用:公募基金净资产的0.21%/年。萍乡武功山5A旅游景区基础设施公募REITs项目发行规模不少于人民币10亿元（含10亿元，以最终批准发行规模为准）。萍乡市武功山景区于2019年被评为国家5A级旅游景区。

15

新疆赛里木湖基础设施REITs项目

2023年1月，新疆自治区发展改革委投融资处组织召开新疆赛里木湖基础设施REITs项目试点申报工作推进会，包括招商基金、中银证券、中国银行、招商银行等单位参会。2023年3月，赛里木湖公募REITS项目组对赛湖景区进行实地尽调。新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州赛里木湖景区于2021年被评为国家5A级旅游景区。

16

河北省山海关景区基础设施公募REITS项目

2023年9月，河北省秦皇岛市山海关区举办基础设施公募REITS项目培训讲座，深交所债券业务部授课。山海关景区于2018年被评为国家5A级旅游景区。